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Combien coûte un « bon » repérage avant-travaux ?

October 7, 2018

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Diag immo bail commercial Hauts-de-France | CASADIAG EXPERT

Diagnostics obligatoires Bail local commercial Hauts-de-France, bureaux, fond de commerce, ERP, Grande Distribution Haut de France

 

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Diagnostics obligatoires Local Professionnel Hauts-de-France

Depuis 2011 nous réalisons tous les diagnostics nécessaires pour la location, le bail commercial ou la vente de locaux professionnels. Nous possédons surtout les certifications AMIANTE MENTION et DPE MENTION obligatoires pour réaliser ces diagnostics qui sont vérifiables sur le site étatique :

 http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/

Ces diagnostics pour les locaux professionnels s'adressent aussi bien à des bureaux, des petites surfaces commerciales (café-Tabac, restaurant, Hotels) qu'à des entrepôts, des magasins de grandes surfaces alimentaires ou de bricolage (GSA, GSB) et des sites industriels. 

 

BAIL COMMERCIAL ET DOSSIER DE DIAGNOSTICS TECHNIQUES Hauts-de-France

Quels sont les diagnostics obligatoires pour louer un bail commercial ?
 

Les locaux professionnels et commerciaux ont l'obligation à réaliser divers diagnostics techniques.

Le DPE avec mention, le DTA (dossier technique amiante), l'état des risques et l'amiante sont les plus récurrents.

Éventuellement l'annexe environnementale. Et si  une partie du local est à usage d'habitation il  faudra y compléter le plomb.

 

En cas de non respect par le bailleur des obligations susvisées, les sanctions sont variables : 

- résiliation du bail ou diminution du loyer à défaut d’annexer l’ERNT au bail, 

- résiliation du bail ou diminution du loyer à défaut d’annexer le DTA au bail, 

- résiliation du bail ou diminution du loyer à défaut d’annexer le diagnostic Termites au bail, 

- responsabilité pénale du bailleur à défaut d’annexer le CREP (s’il est démontré que le bailleur avait connaissance de la présence de plomb), 

- aucune sanction prévue pour le DPE qui n’a qu’une valeur informative (mais la jurisprudence pourrait juger que le bail est entaché de nullité). 

1 - LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE Hauts-de-France

Le DPE doit être joint à titre d'information pour toutes les locations commerciales de bâtiments avec chauffage se situant dans les copropriétés. 

Attention ce DPE pour le Tertiaire nécessite la certification avec mention dite "DPE tous types de bâtiments" qui recouvre  la réalisation de diagnostics dans des immeubles et des bâtiments à usage principal autre que l'habitation (tertiaire, industrie).

La durée de validité d'un diagnostic est de 10 ans.

2 - L'AMIANTE : DTA Hauts-de-France

Ce diagnostic concerne tous les immeubles construits avant le 01/07/1997 (article R1334-18 du Code de la santé publique).

Il se présente sous la dénomination du DTA (dossier technique amiante) et est à contrôler tous les 3 ans dans le cadre des évaluations périodiques des matériaux considérés amiantés.

Attention, cette obligation est sanctionnée pénalement. C'est une contravention de 5ème classe.

3 - CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB : CREP Hauts-de-France

Pour toutes les locations commerciales qui comprennent une partie louée en habitation, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire si le bâtiment a été construit avant 1949.

Il est valable 1 an.

4 - L'ÉTAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES Hauts-de-France

L'état des risques naturels et technologiques est exigé pour les bâtiments situés dans le périmètre d'un plan de prévention des risques (PPR) ou d'une zone sismique.

La durée de validité est de 6 mois. Ce document peut être rempli par le propriétaire lui-même (renseignements auprès de la mairie, préfecture ou sur www.ecologie.gouv.fr).

Attention, si ce document n'est pas joint au bail, l'article L125-5 du Code de l'environnement permet au locataire de demander soit la résolution du bail soit une diminution du prix.

5 - LES TERMITES-PARASITES Hauts-de-France

L’obligation d’un diagnostic termites (suivant le département défini par arrêté préfectoral) qui s’applique pour la vente d’un local commercial doit avoir lieu 6 mois avant la signature de la proposition ou du contrat de vente. Dans le cadre d’une location, en cas de découverte de termites dans l’habitation, l’anéantissement sera à la charge du propriétaire bailleur.

6 - L'ANNEXE ENVIRONNEMENTALE Hauts-de-France

En vigueur depuis le 1er janvier 2012, ce diagnostic ne concerne que les locataires de bureaux ou commerce de plus de 2000 m² et pour les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date.

Pour les baux en cours, ces nouvelles dispositions prendront effet le 14 juillet 2013.

Cette annexe comprend des documents fournis par le bailleur et l'autre par le preneur (locataire), article R136-1 et R136-2 du Code de la construction et de l'habitation.

 

Documents fournis par le bailleur :

La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;

Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;

Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;

La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

 

Documents fournis par le preneur :

La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique ;

Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation ;

Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;

La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

 

Qui paye les diagnostics obligatoires Hauts-de-France ?

Dans tous les cas les diagnostics sont à la charge du vendeur qui commande la réalisation de ces diagnostics immobiliers aussi bien pour la vente de biens individuels que pour la vente de fond de commerce ou l'écriture d'un nouveau bail commercial.

Il est de pratique pour les biens professionnels de faire supporter le coût des ces diagnostics à l'acheteur lors de la rédaction d'un nouveau bail ou lors du renouvellement du bail.

 C’est ce qui était ressorti d’un arrêt de Cour de Cassation de janvier 2013 . La plus haute juridiction s’appuyait sur « l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation qui met seulement à la charge du vendeur une obligation d’information consistant en la fourniture d’un dossier de diagnostic technique, à l’exclusion de toute disposition concernant la charge financière de l’établissement des diagnostics. »

L’arrêté gêne cependant les notaires. Car il vient contredire quelque peu un précédent arrêt de septembre 2011 émanant toujours de la Cour de Cassation, qui laissait penser que la charge du DDT incombait nécessairement au vendeur. Dans ce contexte « d’incertitude jurisprudentielle », les Notaires de France recommandent aux professionnels « d’insérer une clause lors de la promesse de vente indiquant clairement si c’est le vendeur ou l’acquéreur qui prend en charge ces frais de diagnostic technique. »
 

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